“媽媽，爸爸最近總很晚回家，你給他叫只雞吧!”日前，媒體報(bào)道一則“5歲小孩模仿小區(qū)露骨電梯廣告結(jié)果讓家長(zhǎng)哭笑不得”的消息，引發(fā)了廣大讀者擔(dān)憂和熱議。

伴隨著城市的日漸繁榮，城市住宅小區(qū)廣告位也搖身一變，成了不少商家眼中的“唐僧肉”。在利益的驅(qū)使下，小區(qū)商業(yè)廣告不但越來越多，頻頻轟炸居民眼球，一些少兒不宜的露骨挑逗廣告也走了進(jìn)來，而廣告收益，絕大部分居民卻不知情。

小區(qū)廣告是怎樣進(jìn)場(chǎng)的?錢都收入誰的囊中了?作為業(yè)主，這些廣告收益你都分紅了嗎?連日來，記者走訪長(zhǎng)沙一些居民小區(qū)發(fā)現(xiàn)，鮮有業(yè)主能清晰回答這些問題。

A印象

各種內(nèi)容形式廣告無孔不入，

挑逗雷人廣告太煩人

連日來，記者先后走訪都市先鋒、萬象新天、金色山莊、時(shí)速風(fēng)標(biāo)等多個(gè)小區(qū)，發(fā)現(xiàn)這些小區(qū)內(nèi)都進(jìn)駐了不少?gòu)V告。廣告內(nèi)容五花八門，房產(chǎn)、旅游、家裝、教育、通信、汽車、食品、餐飲、百貨等，廣告形式也多種多樣，有燈箱廣告，有平面框架廣告，滾動(dòng)播放的視頻廣告……讓人眼花繚亂。

在芙蓉區(qū)湘誠(chéng)時(shí)速風(fēng)標(biāo)小區(qū)，一進(jìn)大門就看見一塊電子屏在滾動(dòng)播放著某醫(yī)院美容和旅游折扣信息等廣告;剛到電梯間，一塊電子屏正在不停地滾動(dòng)播放著手機(jī)、裝修、餐飲等廣告;一進(jìn)電梯，數(shù)塊平面框架廣告頓時(shí)撲面而來：某某整形，某某銀行……鋪滿了整個(gè)墻面。

單元樓電梯間、樓廳過道、小區(qū)出行通道，甚至小區(qū)大門兩旁的墻體上，幾乎都進(jìn)駐了各種各樣的商業(yè)廣告。這些公共區(qū)域似乎是一塊“唐僧肉”，吸引著無數(shù)商家關(guān)注。“數(shù)量多，品種多，更換勤，天天得給它們行注目禮，太煩人。”采訪中，許多小區(qū)業(yè)主這樣描繪他們眼中的小區(qū)廣告。

岳麓區(qū)銀盆嶺金色山莊小區(qū)的蓋先生笑著告訴記者：“現(xiàn)在電梯里廣告不止三面都貼，四面都有勒。”

相對(duì)廣告高頻率輪番轟炸這一煩惱，更讓業(yè)主難以接受的是，一些商業(yè)廣告內(nèi)容暴露、不合時(shí)宜。“小區(qū)里放些商業(yè)廣告我個(gè)人其實(shí)也不反對(duì)，但這場(chǎng)所畢竟有點(diǎn)特殊，小朋友出入多，露骨的，少兒不宜的最好換個(gè)場(chǎng)合。”在車站路、芙蓉路附近一些小區(qū)里，一些“雷人”廣告的“入侵”讓業(yè)主們開始坐立不安：一則整容廣告上，年輕女性衣著暴露;一則男士養(yǎng)生館廣告中，一男一女動(dòng)作親密……

某小區(qū)李女士對(duì)這些廣告內(nèi)容一肚子怨氣。“讓人看著很不舒服，也不利于孩子身心健康。”

B行情

小區(qū)廣告有效到達(dá)率高，

一個(gè)小區(qū)年收益數(shù)百萬也不稀奇

號(hào)稱湖南最大最專業(yè)的某電梯平面廣告公司，一位姓朱的負(fù)責(zé)人告訴記者，他們公司專門做電梯內(nèi)門張貼廣告的開發(fā)和招商，在全省有2萬個(gè)資源，在長(zhǎng)沙已經(jīng)覆蓋400多個(gè)住宅小區(qū)，共有5000多臺(tái)電梯資源。價(jià)位根據(jù)樓盤的地段和入住人數(shù)有區(qū)分。“我們的報(bào)價(jià)是一臺(tái)電梯一個(gè)月的平均投放價(jià)位為1600元左右，根據(jù)客戶的投放總額有適當(dāng)?shù)恼劭?，我們資源最多的一個(gè)小區(qū)在岳麓區(qū)，有400多部電梯。”按照朱先生說的行情，記者初步測(cè)算了一下，這個(gè)小區(qū)的電梯廣告僅正面一面的收入一年就上百萬元。

僅僅一個(gè)電梯內(nèi)門，廣告收益就如此可觀，那么，一個(gè)小區(qū)整個(gè)廣告收益是多少?朱先生說，由于小區(qū)廣告受眾目標(biāo)比傳統(tǒng)媒體更明確，廣告有效到達(dá)率也更高，且更有強(qiáng)制性，所以幾年來，越來越受廣告發(fā)布商的歡迎，商業(yè)價(jià)值逐年凸顯，廣告公司爭(zhēng)搶也非常激烈，小區(qū)廣告位相應(yīng)水漲船高，現(xiàn)在一個(gè)小區(qū)廣告收益，少則幾萬元，多的數(shù)百萬元也不是什么稀奇事。

C賬目

收益究竟誰拿了，

很多小區(qū)是一本說不清楚的糊涂賬

那么，這筆不菲的收益究竟誰拿了呢?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同這家電梯平面廣告公司一樣，長(zhǎng)沙大多數(shù)的小區(qū)廣告的發(fā)布權(quán)主要從小區(qū)物業(yè)公司手里取得，也有一部分合同是同小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂。“我們有時(shí)為了避免法律糾紛，希望他們兩方都簽字，但很多小區(qū)目前都還沒有業(yè)委會(huì)，物業(yè)也拍著胸脯打包票，說這就是他們說了算。”一位廣告公司負(fù)責(zé)人告訴記者。

自己小區(qū)的廣告收益業(yè)主們清楚嗎?它們都用到哪里去了呢?在調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)，在很多小區(qū)，這基本上都是一筆糊涂賬。

在記者采訪的20多名各個(gè)小區(qū)的業(yè)主中，90%的人表示不清楚小區(qū)廣告收益及去處。王府花園小區(qū)業(yè)主劉先生說，他住這個(gè)小區(qū)已經(jīng)七八年了，并沒有看見過關(guān)于小區(qū)廣告收入的收支去向。西南明苑小區(qū)二棟住戶高老先生和妻子也表示，自己不清楚廣告收益的事情，也沒有人告知或是看到過有關(guān)明細(xì)的公示。

業(yè)主不清楚，那么，物業(yè)公司清楚這些嗎?記者在對(duì)城區(qū)部分小區(qū)的物業(yè)公司采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，對(duì)于這筆錢，不少物業(yè)公司都很難說清具體用途，但都表示所有收入都用在小區(qū)的日常管理開支當(dāng)中;而部分物業(yè)公司表示，小區(qū)廣告收益是業(yè)委會(huì)授權(quán)讓他們代為管理和使用，同時(shí)也并非都屬于業(yè)主共有。

負(fù)責(zé)南明苑小區(qū)的湘誠(chéng)物業(yè)公司一位鄧姓經(jīng)理告訴記者，小區(qū)廣告收益很少，具體金額不便告知，因?yàn)槲飿I(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)偏低，入不敷出，廣告費(fèi)用并沒有轉(zhuǎn)交到業(yè)主手里，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，用來彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)。但是當(dāng)記者請(qǐng)求看看收支賬本時(shí)，被婉拒。

D確權(quán)

小區(qū)廣告收益應(yīng)歸全體業(yè)主共有，

但現(xiàn)實(shí)中這一法定權(quán)益成一紙空文

那么，小區(qū)廣告收益究竟應(yīng)該歸誰所有?

根據(jù)國(guó)務(wù)院2007年10月頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

“小區(qū)廣告收益歸全體小區(qū)業(yè)主共同所有，這是法定的權(quán)益。”湖南普特律師所主任律師曾昕說，小區(qū)公共設(shè)施由全體業(yè)主出資維護(hù)和保養(yǎng)，原則上所有的責(zé)權(quán)利都?xì)w全體業(yè)主，物業(yè)公司只是業(yè)主聘請(qǐng)的管家。因此，小區(qū)的廣告收益應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。但是購(gòu)房時(shí)與開發(fā)商有專門約定的除外。

但記者采訪中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)物業(yè)公司并未征得業(yè)主們同意，就同意了廣告進(jìn)場(chǎng)，而廣告商支付的小區(qū)廣告收益大部分被他們收取，且賬目不明。法定的權(quán)益，在現(xiàn)實(shí)操作中，只是一紙空文。

E困惑

大多數(shù)小區(qū)未成立業(yè)委會(huì)，

而小區(qū)廣告收益問題執(zhí)法主體不明確

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，之所以業(yè)主的權(quán)益得不到維護(hù)，一方面是大多數(shù)小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)，召開業(yè)主大會(huì)很困難;另一方面是執(zhí)法主體不明確。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前長(zhǎng)沙2000多個(gè)小區(qū)中，成立了業(yè)主委員會(huì)的不到40%。沒有業(yè)主委員會(huì)，所以個(gè)別業(yè)主很難去主張自己的權(quán)益。有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)中，也并未出臺(tái)專門針對(duì)小區(qū)廣告收益的管理和使用的規(guī)定，加之很多業(yè)主委員會(huì)名存實(shí)亡，基本上起不到什么作用，業(yè)主在小區(qū)廣告收益方面的話語權(quán)非常微弱。

為什么這么多住宅小區(qū)都沒有成立業(yè)委會(huì)?成立業(yè)委會(huì)很難嗎?省人大代表彭慶光表示，一些住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商指定或聘請(qǐng)的，因而這些開發(fā)商不愿意成立業(yè)委會(huì)，社區(qū)、街道對(duì)此也不積極主動(dòng)。“另外一個(gè)重要原因，是成立業(yè)委會(huì)的門檻太高。”彭慶光說，國(guó)家相關(guān)條文規(guī)定，小區(qū)的入住率和入住面積要達(dá)到50%(俗稱“雙過半”)才能成立業(yè)委會(huì)。但現(xiàn)在有許多業(yè)主購(gòu)買房產(chǎn)的目的并不是入住，而是帶有投資性質(zhì)，所以有很多小區(qū)很長(zhǎng)時(shí)間入住率達(dá)不到50%。

“現(xiàn)在的小區(qū)居民大多相互不認(rèn)識(shí)，個(gè)人公信力很難得到認(rèn)可，很難組織業(yè)主大會(huì)，進(jìn)而選出業(yè)主委員會(huì)，而大多數(shù)業(yè)主也只是考慮物業(yè)服務(wù)是否到位，很少人去考慮小區(qū)廣告收益問題。”曾昕說。

“當(dāng)前，政府的房地產(chǎn)管理部門只是對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和承諾承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任，小區(qū)廣告這一塊的執(zhí)法權(quán)并不在他們那里，具體是工商局還是別的部門，相關(guān)法規(guī)沒有明確規(guī)定。”曾昕說，“接到投訴，他們通常只能協(xié)調(diào)，但沒執(zhí)法權(quán)。”

“業(yè)主打官司維權(quán)?廣告收益總量看起來大，分?jǐn)偟絺€(gè)人也就那么一丁點(diǎn)了。”多位法律界人士分析說，司法維權(quán)成本太高，不劃算。

F解題

以業(yè)委會(huì)的名義向物業(yè)追討，

而公共收益遠(yuǎn)不止廣告收益

那么，在實(shí)際操作中，業(yè)主們?nèi)绾文玫叫^(qū)廣告收益等公共收益的分紅呢?

長(zhǎng)沙市物業(yè)管理協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，首先是小區(qū)居民集中精力把業(yè)委會(huì)成立起來，然后以業(yè)委會(huì)的名義向物業(yè)追討公共收益。

“成立業(yè)委會(huì)應(yīng)該實(shí)行‘備案制’，而不是‘審批制’，換言之就是不要為成立業(yè)委會(huì)設(shè)門檻。”彭慶光建議，修改完善《湖南省實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》，使之更具人性化、合理性和可操作性。

“另外，《辦法》應(yīng)該明確規(guī)定開發(fā)商必須在住宅交付后一年內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)委會(huì)，相關(guān)行政主管部門承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任。”彭慶光說，如果街道和社區(qū)積極推進(jìn)住宅小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，相信長(zhǎng)沙業(yè)委會(huì)數(shù)量將會(huì)大量攀升。“業(yè)委會(huì)成立了，法律主體明確，維權(quán)相對(duì)就簡(jiǎn)單了。”

“其實(shí)，廣大業(yè)主需要爭(zhēng)取的公共收益遠(yuǎn)不止廣告收益，還有小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益，小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益，利用公共配套如活動(dòng)場(chǎng)地、會(huì)所、游泳池經(jīng)營(yíng)收入，部分通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi);因損壞小區(qū)的公共設(shè)施進(jìn)行的賠償;物業(yè)管理用房的收益等。”市物業(yè)管理協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，在未來業(yè)主委員會(huì)的重要性將日漸提升。

“還有，可以明確業(yè)主權(quán)益被侵占這一問題的執(zhí)法主體。房管局也好，工商也好，只要執(zhí)法主體明確了，相關(guān)政府職能部門就有權(quán)利和義務(wù)對(duì)此進(jìn)行監(jiān)督和處罰。”曾昕建議說，“物業(yè)公司也應(yīng)該規(guī)范，公開、透明、合理地使用這些收益，不要肆意侵犯業(yè)主的利益，否則最終將失去業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任。”

成功樣本

“富綠山莊”的分紅實(shí)驗(yàn)

“富綠山莊”是長(zhǎng)沙市天心區(qū)內(nèi)的一個(gè)小區(qū)，建于2000年，共15棟樓梯房，業(yè)主362人。2003年，在熱心業(yè)主的牽頭組織下，小區(qū)很快就成立了業(yè)委會(huì)。因?yàn)榉N種原因，業(yè)委會(huì)3次解散，但在廣大業(yè)主的努力下，又3次成立。即使是過渡期間，小區(qū)也有類似“小區(qū)經(jīng)濟(jì)管理小組”這樣的機(jī)構(gòu)代廣大業(yè)主主張各種權(quán)益。

正因?yàn)槿绱?，小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益、停車收益、兩個(gè)公共門面房的收益全被業(yè)委會(huì)掌握。2012年年底，小區(qū)經(jīng)濟(jì)管理小組核算小區(qū)公共收益后，按照每戶的房屋面積，給業(yè)主分發(fā)了28萬元紅利，每平方米6.2元，業(yè)主的紅利從600元至1600元不等。

2013年年底，就在一些居民眼巴巴盼望著新的分紅時(shí)，現(xiàn)金分紅卻突然停止了，小區(qū)業(yè)主工作小組牽頭人劉志文等有了新的考慮，小區(qū)垃圾站老化，沒有監(jiān)控，水管經(jīng)常爆裂，改造和安裝這些設(shè)施都需要大筆開銷，分紅是好事，但錢分下去容易，再收上來就難了。“雖然沒有發(fā)現(xiàn)金，但小區(qū)公共收益的錢，都用于小區(qū)的大項(xiàng)維修上，每一分進(jìn)賬，每一分出去，我們都是一個(gè)季度一個(gè)季度公布，讓廣大業(yè)主監(jiān)督，實(shí)際上這錢都還是分紅到了全體業(yè)主。”